Trong giai đoạn 5 - 6 năm trở lại đây, số lượng các khu nghỉ dưỡng tích hợp ngôi nhà thứ hai như một hạng mục thiết yếu đã liên tục tăng trưởng tại Việt Nam, với 9.595 căn hộ mới được mở bán trong năm 2018 và 11.800 căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2019. Nhờ tốc độ phát triển nhanh chóng, các dự án này sở hữu địa điểm và loại hình sản phẩm ngày càng đa dạng, hiện diện tại khắp các điểm du lịch ven biển trên cả nước.
Về tổng thể, xu hướng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng duy trì đà tăng trong vòng 9 - 12 tháng vừa qua; nhưng các điểm du lịch ven biển lại được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi trong năm 2020. Thay vào đó, một trào lưu phụ khác đã bắt đầu phát triển mạnh mẽ do sự chuyển dịch của các dự án tới những khu vực quanh các thành phố lớn, giúp thu hút tầng lớp nhà đầu tư mới với sản phẩm có mức giá phải chăng hơn. Từ cuối năm 2017, trào lưu này đã mở rộng tới vùng ngoại ô của Hà Nội và Hồ Chí Minh, những nơi có quỹ đất dồi dào, chi phí đầu tư hợp lý, nhiều chính sách ưu đãi và cơ sở hạ tầng đang phát triển. Tuy vậy, đây không phải một xu hướng mới mà là sự tiếp nối quá trình phân mảnh cơ bản của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhằm mang lại lựa chọn tốt hơn về địa điểm dự án và ngân sách đầu tư.
Trong đó, Hà Nội được nhiều chuyên gia đánh giá là trung tâm hấp dẫn hàng đầu châu Á cho bất động sản nghỉ dưỡng ven đô. Thủ đô Hà Nội đang chứng kiến sự phát triển liên tục của những dự án ven đô ở phân khúc trung và cao cấp, mang lại nhiều lựa chọn đầu tư hơn với các căn hộ theo mô hình ủy thác quản lý cho thuê bất động sản (rental pool) và nhiều lô đất có mức giá hấp dẫn. Về thị trường mục tiêu, các khu nghỉ dưỡng nói trên tập trung vào du khách nội địa đi nghỉ dưỡng cuối tuần, đi nghỉ ngắn ngày trong tuần hoặc các sự kiện dành cho doanh nghiệp. Trong đó, thị trường quan trọng bậc nhất của chúng chính là thủ đô Hà Nội với hơn 8 triệu dân - cũng là những nhà đầu tư và du khách tiềm năng. Một số dự án nghỉ dưỡng đáng chú ý có thể kể tên như Flamingo Đại Lải Resort (Vĩnh Phúc), Melia Ba Vì Mountain Retreat (Hà Nội), Serena Resort Kim Bôi Hòa Bình (Hòa Bình), Emeralda Ninh Bình Resort (Ninh Bình), hay Wyndham Lynn Times Thanh Thủy (Phú Thọ). Trong số đó, chỉ có Flamingo Đại Lải Resort đang hoạt động và Wyndham Lynn Times Thanh Thủy đang phát triển là cung cấp các căn hộ nghỉ dưỡng theo chương trình rental pool để mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Bên cạnh các dự án thành công, nhiều bất động sản nghỉ dưỡng lại hoạt động không hiệu quả do hạn chế về vị trí và lối truy cập, thiếu mô hình phát triển tổng thể phù hợp, chất lượng sản phẩm kém, thiếu đầu tư vào hạ tầng phụ trợ, hoặc không có đủ các tiện ích giải trí. Vì vậy, trước khi tham gia vào thị trường này, nhà đầu tư cần lưu ý ba khía cạnh quan trọng nhất là chất lượng sản phẩm, uy tín của nhà điều hành, và kinh nghiệm của nhà điều hành khi triển khai hoạt động kinh doanh và tiếp thị nhằm mang lại tỷ lệ lấp đầy và giá phòng trung bình hàng ngày cao, từ đó đảm bảo mức lợi nhuận cam kết. Mặt khác, một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chất lượng không chỉ cần có thiết kế nội thất sành điệu và bể bơi riêng rộng lớn, mà trước hết phải tập trung vào tính bền vững của công trình, các đồ đạc đi kèm, việc lắp đặt thiết bị vệ sinh và phòng bếp. Bởi vì theo thời gian, quá trình bảo trì liên tục có thể rất tốn kém và làm giảm đáng kể lợi nhuận của nhà đầu tư. Do đó, ngoài việc cân nhắc các khoản đầu tư ban đầu, chủ sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng còn cần xem xét các chi phí bắt buộc của nhà điều hành như phí bảo trì và phí dịch vụ.
Tương tự, chất lượng của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ được quyết định bởi sản phẩm căn hộ hay biệt thự, mà còn bao hàm trọn vẹn các khía cạnh còn lại của dự án. Theo đó, nhà đầu tư cần đánh giá xem khu nghỉ dưỡng có thể kết nối dễ dàng với hệ thống đường bộ hiện đại hay không, hoặc việc di chuyển nội khu có thuận tiện không. Ngoài ra, thiết kế cảnh quan mang tính sáng tạo và thống nhất trong toàn khu nghỉ dưỡng cũng là điểm nhấn quan trọng để tạo ra nét quyết rũ và đặc trưng riêng, giúp du khách lựa chọn khu nghỉ dưỡng khi muốn thoát khỏi sự náo nhiệt thường nhật của cuộc sống đô thị. Một thiết kế cảnh quan tốt phải là sự pha trộn hài hòa giữa nghệ thuật làm vườn với các yếu tố văn hóa và thẩm mỹ, đồng thời tích hợp thêm thiết kế chiếu sáng ngoài trời theo phong cách hiện đại. Các khía cạnh quan trọng khác bao gồm sự sẵn sàng của các tiện ích giải trí, số lượng vừa đủ và tính đa dạng của nhà hàng và không gian ẩm thực, cũng như an ninh tổng thể của toàn khu. Trong đó, yếu tố cuối cùng đặc biệt quan trọng bởi nhà đầu tư không thể thường xuyên có mặt tại khu nghỉ dưỡng, mà phải dựa vào một bên thứ ba để bảo vệ tài sản của mình.
Các yếu tố vật lý nói trên của bất động sản nghỉ dưỡng còn phải cộng hưởng với dịch vụ đẳng cấp, do đó dự án luôn cần sự đồng hành của một nhà điều hành đáng tin cậy và giàu kinh nghiệm. Trong khi hầu hết dự án ven biển sử dụng các thương hiệu khách sạn quốc tế, điều này vẫn chưa phổ biến với những khu nghỉ dưỡng ven đô hoặc tại các điểm đến ít phổ biến hơn. Nói vậy không có nghĩa là chỉ các dự án mang thương hiệu quốc tế mới thành công, bởi thực tế đang có nhiều thương hiệu nội địa mạnh vận hành với chất lượng tốt. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là nhà điều hành phải có sự tận tâm để mang lại dịch vụ chất lượng cao và trình độ kinh nghiệm nhất định. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý là việc quản lý các bất động sản nghỉ dưỡng phức tạp hơn nhiều so với một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng đơn thuần. Vì vậy để đảm bảo thành công, nhà điều hành cần có hiểu biết vững chắc về loại hình bất động sản đặc biệt này.
Bên cạnh đó, nếu việc đầu tư vào nhà ở tại trung tâm thành phố có tính thanh khoản khá tốt do nhu cầu mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa cũng như sự phát triển của tầng lớp trung lưu, thì quá trình đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng lại khác biệt rất lớn. Điều này là do động lực chính mang lại lợi nhuận của loại hình bất động sản này không tới từ nhu cầu về một không gian sống chất lượng, mà là sự tăng trưởng của thị trường du lịch. Do vậy, các nhà đầu tư cần tìm hiểu về đối tượng khách hàng mục tiêu của nhà điều hành; hoặc phong cách và thiết kế tổng thể của khu nghỉ dưỡng phù hợp với thị trường khách quốc tế hay nội địa; hoặc hướng tới việc phục vụ khách công vụ trong nước nhiều hơn là trong khu vực. Các nhà điều hành giàu kinh nghiệm thường đáp ứng được nhiều phân khúc thị trường khác nhau để tối đa hóa lợi nhuận một cách bền vững và dài hạn, do đó họ sẽ tham gia rất sớm vào quá trình phát triển và thiết kế để đảm bảo dự án có đầy đủ các sản phẩm lưu trú, nhà hàng và những tiện ích khác.
Nhìn vào bối cảnh rộng hơn, trong khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phân mảnh trên các khía cạnh sản phẩm, vị trí và mô hình nhà điều hành, nó cũng đồng thời cho thấy sự trùng hợp đáng chú ý về các nhà phát triển. Tại Việt Nam, đặc biệt là các điểm du lịch ven biển, những khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn chủ yếu được xây dựng bởi các doanh nghiệp danh tiếng trong nước, điển hình là Flamingo Group, Vingroup, BIM Group, Eurowindow Holding, Sun Group, MIK Group hoặc CEO Group. Các nhà phát triển này sở hữu nguồn lực và kỹ năng để xây dựng nhiều dự án tại nhiều địa điểm, có kinh nghiệm để đảm bảo tiến độ dự án và chất lượng sản phẩm tốt hơn, từ đó giảm thiểu nguy cơ cho nhà đầu tư.
Cuối cùng, mục tiêu bao trùm của các nhà phát triển là thu hút thêm nhiều nhà đầu tư từ tầng lớp trung lưu đang lớn mạnh hơn bao giờ hết tại Việt Nam. Do vậy, chiến lược của họ trước hết là mang lại nhiều lựa chọn đầu tư hơn thông qua xây dựng thương hiệu cho dự án và đưa ra mức giá tương ứng cho các căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng; sau đó là cung cấp các căn hộ nghỉ dưỡng được cá nhân hóa nhiều hơn, thỏa mãn các cặp đôi trẻ đang nỗ lực thăng tiến trong sự nghiệp hay các gia đình có con cái và muốn tìm kiếm chốn yên bình để tận hưởng ngày cuối tuần xa thành phố. Trong khi đó, các nhà điều hành lại kỳ vọng thu hút ngày càng nhiều khách hàng giàu có nhờ vào lượng khách du lịch quốc tế đang phát triển của Việt Nam, cũng như thị trường du lịch nội địa có kích thước gần 100 triệu dân. Theo đó, trào lưu phụ từ quá trình phân mảnh theo địa điểm của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, như đã đề cập từ đầu, chắc chắn sẽ lan dần từ vùng Hà Nội sang các khu vực khác, với tâm điểm là thành phố Hồ Chí Minh và xa hơn là vành đai kinh tế sông Mê Kông.
Reno Mueller
Tạp chí Du lịch tháng 1+2/2020